京城二手房非理性漲價能走多遠(yuǎn)

　　"見過漲價的，沒見過這樣漲的。"剛剛與崇文門新怡家園一套二手房"失之交臂"的老張怎么也想不明白，短短的兩天之內(nèi)，"苦談"近一個月、眼看就要簽約付款的房子，卻被業(yè)主臨時調(diào)價，2.5萬元/平方米提高到2.7萬元/平方米，總價一下子漲了近20萬元。"北京的房子就這么好賣？"

　　近期在北京的二手房市場中，類似老張遭遇的這種臨時漲價、簽約時跳單的情況屢見不鮮。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家等一線中介機(jī)構(gòu)的信息顯示，從5月起，伴隨著新房價格的上調(diào)，北京二手房的小業(yè)主們也開始跟風(fēng)調(diào)價，特別是6月中下旬至今，接二連三出現(xiàn)的地王更讓小業(yè)主們有了坐地提價的"底氣"，二手房價格幾乎每天都在變化。

　　然而，在價格大幅攀升的同時，一些上漲幅度較大的區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了滯銷狀況，二手房的交易量及庫存量也在不斷上漲，對此一些大型經(jīng)紀(jì)公司紛紛對市場的盲目漲價進(jìn)行警示：從年初開始回暖，先后經(jīng)歷了量漲價提、地王效應(yīng)的二手房市場，其非理性提價恐怕走不了多遠(yuǎn)。

　　伴隨新房價格上調(diào)

　　京城二手房"坐地起價"

　　"前幾天看這套房子不是才180萬嘛，現(xiàn)在怎么全漲到280萬了。"每個走過新世界家園邊上的二手房中介公司一條街的人，全會被邊上不斷刷新的二手房價格震驚住。

　　"這個漲幅還不算高的。"中原地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示。據(jù)他介紹，目前該區(qū)域內(nèi)的二手房主要包括新怡家園、新景家園、都市馨園、富貴園、國瑞城等幾個項目，其中中小戶型大部分為回遷房，商品房的面積全在200平方米以上，相比今年春節(jié)的價格，回遷房的價格上漲了近6000元/平方米，商品房上漲近1.2萬元/平方米。

　　"漲得最快的就是這里的大戶型"，美聯(lián)地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，3月份的時候這里220平方米的大戶型最低報價為1.9萬元/平方米，前幾天成交了一套3.2萬元/平方米的，價格已經(jīng)比最低時候高出來286萬元，最近有的新房報價已經(jīng)達(dá)到了3.5萬元/平方米。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前崇文門區(qū)域在售的220平方米的大戶型報價全在660萬元/套左右，一些中介公司櫥窗里甚至出現(xiàn)了一些2000多萬元的天價二手房，報價比年初漲了近一倍。就連都市馨園半地下室的報價也達(dá)到了1.7萬元/平方米左右。

　　小業(yè)主坐地起價的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在崇文門地區(qū)，根據(jù)北京市統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份北京市二手房交易量達(dá)到今年以來的最高值，交易價格快速上漲。6月份10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司二手房成交均價為9828元/平方米，比5月份增加455元/平方米。6月上旬、中旬和下旬二手房成交均價分別為9485元/平方米、9712元/平方米和10189元/平方米，分別比5月同期增加32元/平方米、373元/平方米和252元/平方米。

　　6月下旬二手房成交均價達(dá)到今年以來的最高點，比3月中旬二手房成交均價最低點8923元/平方米提高了1266元/平方米。其中崇文區(qū)和朝陽區(qū)二手房價格上漲最快，分別比5月份提高1323元/平方米和753元/平方米。

　　而來自我愛我家的區(qū)域調(diào)研也證實了二手房價格普遍上漲的事實。與年初相比，目前北京二手房市場各區(qū)域的交易均價都已呈現(xiàn)出不同程度的上漲行情。其中，望京、CBD、亞運村、月壇及紫竹橋等二級區(qū)域的價格增勢較為明顯。

　　其中，在去年底經(jīng)歷了韓日客群大量離場的望京，由于在年后迎來了買方客群購房需求的井噴加速了此區(qū)域內(nèi)房源交易量的迅猛攀升，而市場行情的升溫也間接帶動了房價的觸底反彈，由此導(dǎo)致半年內(nèi)望京二手房價漲幅超21%。

　　此外，奧運會過后，失去了強(qiáng)勢利好支撐的亞運村區(qū)域的二手房價也出現(xiàn)了明顯的探底，但隨著年初市場交易的驟然轉(zhuǎn)暖，大量購房客群的涌入急速推升了其交易價格的上攻，相比1月份其價格漲幅也達(dá)18.8%；除此之外，CBD、月壇以及紫竹橋區(qū)域的價格攀升趨勢則是由于政府相關(guān)規(guī)劃所推動的結(jié)果。前者的交易均價是伴隨著CBD中央商務(wù)區(qū)東擴(kuò)規(guī)劃的利好而保持穩(wěn)步上揚的，其半年的增幅比例為16.25%；而此前區(qū)位優(yōu)勢并不明顯的月壇及紫竹橋則受益于金融街西延的政策推動，半年內(nèi)其價格漲幅已達(dá)25.91%。

　　高房價嚇退"剛需族"

　　地王效應(yīng)已近透支

　　從10.22億元的廣渠路10號地，到19.6億元的奧運村鄉(xiāng)，再到40.6億元的廣渠路15號地，以及業(yè)內(nèi)預(yù)計將達(dá)80億元的國貿(mào)東側(cè)"中服地塊"，2009年地王的紀(jì)錄將被不斷刷新。根據(jù)中易安市場數(shù)據(jù)，這些地段隨著開發(fā)商的高價拿地，周邊二手房已經(jīng)出現(xiàn)了接近10%的價格上漲，與此同時，其他區(qū)域二手房的小業(yè)主們也開始對未來樓市上漲有了更多的期待。

　　"樓市貌似回暖的行情也讓部分業(yè)主心態(tài)再次變得浮躁，業(yè)主普遍出現(xiàn)了提高房源掛牌價的情況。"但中易安地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場總監(jiān)徐東華認(rèn)為，實際的市場行情與價格上漲趨勢并不一致。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域二手房價格的略微變動，已導(dǎo)致很多消費者重回觀望。"樓市經(jīng)歷了這兩年洗禮，二手房想再呈現(xiàn)’賣方市場’一邊倒的局面已經(jīng)很難，盲目的漲價很可能讓自己的房產(chǎn)出售更為艱難。"

　　記者從今年地王誕生最多的廣渠路區(qū)域了解到，目前已經(jīng)出現(xiàn)了由于業(yè)主盲目漲價導(dǎo)致滯銷的情況。根據(jù)統(tǒng)計顯示，從5月底至今，廣渠路、雙井區(qū)域二手房成交價格上漲4.5%左右，但是總成交量卻下降了20%左右。以富力城為例，自廣渠路10號地拍賣之后該項目普遍報價便由22000元/平方米上漲至24000元/平方米，甚至在該項目D區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了28000元-30000元/平方米的高價，但是其6月份的實際成交量卻環(huán)比下降了30%。

　　下調(diào)的不單單是個別區(qū)域的成交量，還有整個北京市二手房存量的消耗速度。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京可售二手房的消化速度自6月以來出現(xiàn)了逐月遞減的情況。其中6月、7月可售二手房的消化速度分別環(huán)比下降37%和14%。

　　"換句話說，現(xiàn)在二手房的房源在不斷增加，價格也在不斷上漲，小業(yè)主們的提價已把一部分剛性需求的購房者嚇跑了，但投資者的入市量又不足以彌補(bǔ)那部分走掉的剛性需求者，因此就出現(xiàn)市場消耗速度逐月遞減的局面。"

　　在徐東華看來，除了房價上漲因素，小業(yè)主們"惜售"，甚至"坐地起價"才是二手房交易量下降的主因。"’地王’誕生后，許多業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化，認(rèn)為自己的房產(chǎn)是’香餑餑’，而不再急于賣房。"

　　中介不看好樓市未來

　　年底價格回調(diào)可能加大

　　"目前很多區(qū)域的二手房價都已經(jīng)超過了歷史最高點，一部分必須買房的’剛需族’卻因為買不起而被迫觀望，有效需求也在下降，這樣不健康的市場很難說能支撐多長時間。"中大恒基市場部經(jīng)理張大偉說，在2007年房價第一次飛漲的時候，二手房中介公司都以一個月開幾十家門店的速度擴(kuò)張，但是今年成交量已經(jīng)超過2007年同期，卻基本沒有公司開新店，這說明眾家中介公司對未來市場的前景也不看好。

　　記者在崇文門附近的中介公司一條街觀察了近兩個小時，正是下班時間，盡管常有人駐足觀望，但基本上只聽經(jīng)紀(jì)人介紹一下就直搖頭。一位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，進(jìn)入7月份以來，單子的成交周期明顯延長了，自己快半個月才成交一單。

　　對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇分析，今年上半年，二手房交易價格的明顯回調(diào)加之宏觀政策面的諸多支持等利好推升了市場整體的火爆行情，隨著買賣雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場單月交易總量屢創(chuàng)新高。同時，交易總量的井噴導(dǎo)致了交易價格的非理性上漲，自第二季度開始，二手房交易均價出現(xiàn)了明顯上行走勢。"前半年剛性自住需求的集中釋放帶來了后續(xù)需求不足，加之部分業(yè)主盲目提價導(dǎo)致觀望情緒回潮，這些因素將迫使房價面臨再次回落，量價齊降或許會成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。"

　　走勢背離宏觀經(jīng)濟(jì)

　　通脹預(yù)期難以久撐市場

　　除了市場本身的變化外，政策支撐面及外部宏觀經(jīng)濟(jì)的走向也將影響下半年二手房市場的走向。

　　"從政策支撐層面來看，直接促成此前二手房回暖的營業(yè)稅等現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點僅截止到今年年底，其未來動向的不確定性也給二手房市場平添了諸多變數(shù)。"孟奇認(rèn)為，從目前二手房市場的走向來看，如果價格繼續(xù)"瘋漲"，此前為了刺激市場回暖的二手房稅收優(yōu)惠政策將很難持續(xù)下去，加之隨著4萬億元的逐漸投入，國家財政的赤字面不斷加大，此時樓市如果過熱，難保財稅部門不重新調(diào)高相關(guān)房地產(chǎn)稅費。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，中國不動產(chǎn)研究中心研究院李方新認(rèn)為，近期股市、房市出現(xiàn)的回升跡象，在實體經(jīng)濟(jì)尚未復(fù)蘇的情況下，與流動性充裕和通脹預(yù)期有很大關(guān)系。"從經(jīng)濟(jì)運行的邏輯分析，這種上漲是難以為繼的。"在他看來，按照以往的經(jīng)驗，房價上漲確實是先于物價上漲的，但其前提是宏觀經(jīng)濟(jì)運行已完全好轉(zhuǎn)的情況下。"可現(xiàn)在我國的情況是宏觀經(jīng)濟(jì)并沒完全好轉(zhuǎn)，沒經(jīng)過真正調(diào)整的房地產(chǎn)市場走出了一輪背離宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的走勢，這讓國家多年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策受到威脅。人們不禁擔(dān)心，這一輪反彈行情會不會演繹成房地產(chǎn)全面上漲、泡沫再次破裂的局面，進(jìn)而全面影響經(jīng)濟(jì)。"

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